Текущее время: 29 мар 2024, 03:19

Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Про наши дачные страдания и наслаждения. Строим, ломаем, реконструируем свой дом... Ремонтируем квартиры. Дизайн помещений.

Модератор: Модераторы

Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Fedor » 22 дек 2011, 19:10

Продолжаю цикл монологов на тему: Я изучаю этот мир…
Как и многим, мне пришлось решать квартирный вопрос.
Поделюсь опытом, может поможет кому. Содержание еще будет корректироваться.


ОБЩАЯ СХЕМА КУПЛИ
Для определенности: Вы — покупатель за деньги, Вы- ипотечник (берете квартиру в ипотеку).
1. Выбираете банк. Критерии выбора банка — минимум затрат на:
1.1 величина процента по ип. кредиту
1.2 накладные расходы: комиссия за выдачу, за обналичку, страховка жизни и здоровья (иногда не требуют), прочие вещи (пытайте банк, чтоб выслал все). Величина накладных расходов легко может перевалить за 150.000р (все зависит от банка!, Накладные ВТБ24)
2. Пишите заявление в банке на предоставление ипотеки. Получаете согласие банка на выдачу вам ипотеки.
3. Начинаете подбор квартиры
4. Когда квартира найдена, обычно продавец кваритры просит аванс (заключается авансовое соглашение или предварительный договор купли продажи — разница минимальна) и только после этого Продавец предоставляет вам документы на Квартиру (копии или электронные копии, список ниже). Непосредственно до подписания предварительно ДКП нужно обоговорить все детали сделки и зафиксированть их в предвар. ДКП. Величина аванса обычно не превышает 50.000р.Если больше — повод задуматься, а не лохотрон ли…. Важный момент — условия возвратности этого аванса, если ничего не срастется. Оптимальный вариант, когда деньги возвращаются потенциальному покупателю в любом случае, если сделка срывается. Если продавец настаивает на условии невозврата суммы — лучше на такое не идти, т.к. это хорошая почва для мошенничества (продавец после подписания предварительного ДКП показывает ранее неизвестные покупателю факты, после чего у покупателя пропадает всякое желание покупать эту квартиру — и аванс он теряет). Аванс принадлежит покупателю до момента перехода права собственности на квартиру, а Залог — принадлежит — продавцу с момента уплаты!
5. После получения всех документов (см. список документов. высланный Банком), можно делать независимую оценку квартиры. Услуга стоит около 5000р. (однушка). Оценка нужна банку.
6. Несем доки в банк для согласования банком ипотеки на конкретную выбранную квартиру. Процесс согласования, например, в Сбере занимает 7дн по нормативам. Количество квартир в цепочке(про цепочки ниже) не влияет на этот срок. Срок годности положительного решения месколько месяцев. Недостающие документы можно донести.
7. Если вы в браке и решили поделить по сути право собственности на приобретаемую кваритру иначе, чем 50%/50% каждому супругу, нужно составить брачный договор у нотариуса. Стоимость услуги фиксирована государственным прайсом и составляет около 5000р. Нужно сделать этот документ ДО совершения сделки. Банку он будет скорее всего также интересен, т.е. принести в банк.
8. После получения согласия банка, с банком можно договариваться о конкретной дате сделки (=дата подписания договоров купли продажи =ДКП). Место сделки — отделение банка, его изменить нельзя, т.к. наличные деньги банка будут лежать в ячейке этого отделения. Безналичную форму расчетов не практикуют- дорого.
9. Подготовка ДКП. Обычно составлением ДКП с учетом всех нюансов конкретной сделки занимается покупатель. Он за это платит. Основные моменты:
9.1 в ДКП не должно быть технических ошибок, иначе органы ГосРегистрации завернут его на этапе регистрации уже подписанного ДКП сторонами.
9.2 должны быть учтены все нюансы сделки, например, если эта сделка покупки одновременно совершается со сделкой продажи другой квартиры, в тексте ДКП делается ссылка на другой ДКП (на основании ст 157 ГК РФ), пишется примерно так: "зарегистрировать этот ДКП№1 одновременно с ДКП№2… в органах гос регистрации"
Тут оптимально, прибегать к услугам професиионалов (это люди, работающие в органах ГосРегистрации (=РосРеестр) — они как никто другой знают как правильно составить ДКП). Тут могут помочь с этим: МосГорУслуга
10. Все прибывают в указанное время в это отделение банка. Подписывают договора. Покупатель приносит деньги на встречу (можно заранее открыть счет и принести деньги). Покупатель Заключает договор с банком на аренду банковской ячейки, где ключевым моментом являются условия доступа к ячейке для продавца. Эти условия должны быть обязательно обговорены с продавцом заранее. Продавец может забрать деньги только после того, как РосРеестр зарегистрирует подписанный ДКП в едином реестре прав на недв имущество и отдаст экземпляр продавца ему на руки.
11. Подписанные экземпляры (минимум 3шт: Продавец,Покупатель,РосРеестр) передаются регистраторам в РосРеестре вместе с другими необходимыми документами (Акт приема передачи квартиры, документы БТИ, выписка из ЕГРП и проч.). Процеес регистрации сделки занимает по времени:
1) ипотека на квартиру в Москве 5 раб. дней
2) неипотека на квартиру в Москве 10 раб. дней
3) неипотека на квартиру в МО 20 раб. дней и тд
После регистрации сделки на последней стр. каждого экземпляра ДКП появятся 3 штампа: 1) "ДКП зарегистрирован №… " 2) "Право собственности зарегистрировано №…" 3) "Ипотека зарегистрирована №…"(если есть ипотека).
12. Выписка зарегистрированных в квартире Продавца и членов его семьи, если по условию договора это не требовалось ДО подписания ДКП.
13. Продавец, лично, имея при себе паспорт, оригинал ДКП со штампами и прочие документы (в зависимости от условий доступа к ячейке) направляется снова в банк, где лежат деньги банка и покупателя.
14. Физическое освобождение квартиры в соответствие с условиями в ДКП.
15. Заселение и регистрация Покупателя


ПАРА СЛОВ О РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ
Сейчас это рынок продавца, т.е. предложений немного, а потенциальный спрос огромен. В пределах МКАДА масштабных застроек больше не предвидится — все уже застроено, остается только вторичка. Как следствие, продать квартиру гораздо проще, чем купить (особенно однушку). Большинство участников рынка — альтернативщики – это обладатели только одной единственной квартиры, которая продается одновременно с покупкой другой (других) квартир. Как следствие, выстраиваются цепочки из покупателей и продавцов, иногда число звеньев доходит до одинадцати (реальный случай). Люди вынуждены прибегать к альтернативам из-за того что: 1) это удобно (не нужно переезжать на съемную на время поиска другой), 2) инфляция съедает деньги, но не ест квартиры. Альтернативы очень ненадежны и часто дело до подписания договоров так и не доходит.
Если хотите продавать текущую квартиру и покупать на вырученные другую, начинайте процесс именно с поиска нужной вам квартиры, а покупателя на вашу найдете быстро (Москва).


РИЭЛТОРЫ
Расценки риэлторских агентсв — 200.000р-300.000р за подбор, проверку квартиры и сопровождение сделки покупки квартиры. Продажа стоит у кого-то столько же, кто-то предлагает сделать ее бесплатно, но с учетом, что за подбор вы заплатите опять же 200.000-300.000р.
Я не привык платить, если я не понимаю за что. Долго и многих расспрашивал на предмет того, что они мне дают за эти самые 200-300. Вот что выяснилось: какой-либо юридической ответственности за последствия расторжение сделки по покупке после совершения сделки агент не несет, т.е. если суд признает по любой причине договор, например, ничтожным риэлтор умывает руки. Суд конечно обяжет вернуть вам деньги, но продавец может сказать что потерял их (никогда не вернет или будет возвращать лет 100…), а квартиру отнимут при этом. Нужно четко понимать, что цель риэлтора – получение комиссионных. И по условию агентского договора она привязана к дате регистрации договора купли продажи в органах гос регистрации прав собственности (далее РосРеестр), т.е. к дате перехода к вам права собственности на приобретаемую квартиру. Если договор зарегистрировали, это означает что право собственности перешло на покупателя квартиры и риэлтор получает вознаграждение. Дальнейшая судьба сделки его абсолютно не волнует (частные риэлторы иногда используют одну симку под одну сделку). А вот покупателя она должна волновать очень сильно. Тут главное системное противоречие, которое обуславливает все следующее: риэлтор не заинтересован открывать вам какие либо факты, которые могут в дальнейшем привести вас в суд, его задача отзваниваться вам и говорить, что все впорядке и все гладко.


ОСНОВНЫЕ РИСКОВЫЕ МОМЕНТЫ В ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ
1. Квартира в собственности менее 3-лет.
Это означает что с продавца государство попросит налог на доход с цены квартиры, а это весьма солидная сумма. Выходят из положения просто: в тексте договора указывается неполная сумма (2 1млн р — необлагаемая налогом часть). На остальную часть пишется расписка. В суде при оспаривании такой сделки, суд постановит вернуть то, что написано в договоре: 2 1 млн. Требовать остальное не будет оснований. Чем больше времени прошло с момента, когда ваш продавец сам стал собственником покупаемой квартиры, тем лучше. Еще одно негативное последствия заниженной стоимости квартиры в ДКП: ПОКУПАТЕЛЮ невозможно получить полную сумму налогового вычета на покупаемую квартиру по такому договору.

2. Продавец приватизировал Квартиру (основание собственности приватизация)
Тут нужно оочень тщательным образом изучить, кто учувствовал в приватизации, кто отказался и по каким причинам и в каком состоянии были участники приватизации в момент приватизации. Грубо говоря, если кто-то из них, например, не способен был отвечать за свои действия (а также был на учете в Психоневрологичческом или нарко диспанчсерах) и отказался от приватизации, суд может запросто признать приватизацию незаконной и как следствие вашу сделку недействительной. Или такой поворот: один из участников приватизации не учувствовал в приватизации, потому что срок отбывал в местах, а потом вернулся в свое жилье, а оно уже вами куплено. Суд признает приватизацию незаконной, потому что ущемлены права этого товарища и отменит сделку.
Вариантов тут много.

3. Покупать квартиру с прописанными в ней людьми
Есть риск что они не будут выписываться добровольно. Тогда нужно будет выписывать их через суд, это деньги. Есть варианты, когда суд может оставить за некоторыми людьми право проживать В ВАШЕЙ квартире (квартира с обременением).

4. Несколько собственников
Чем больше людей являются собственниками покупаемой площади, тем больше рисков. 3 собственника — это все равно что заключить 3 договора купли продажи, в которых только один продавец.
Этот параметр также влияет на вероятность дойти до подписания договоров (если хотя бы один передумал продавать, сделки не будет).

5. Несовершеннолетние собственники
Требуется согласование органов опеки и попечительства на сделку. Обязательно нужно проверить, что это разрешение выдавалось (не поддельное). Можно даже брать за руку опекуна и идти с ним в органы, чтобы быть уверенным, что разрешение есть! Интересы детей для суда превыше всего, в т.ч. и вашего договора. Законом дети тут защищены от и до.

6. История квартиры
Тут два направления: 1) история переходов прав собственности, 2) история движений по прописке людей в квартире.
В общем, чем меньше этих движений, тем меньше вероятность, что что-то всплывет нехорошее.

7. Наследство
Покупаемая квартира – это наследство, доставшееся продавцу. Важно убедиться, что собственник, давший наследство вашему продавцу действительно умер. Еще важнее убедиться что, никто кроме вашего продавца не претендует на квартиру. Может завещание оказаться недействительным. Тут куча всего… Наследство – это мутно.

8. Продажа по доверенности
Если покупаете у человека, который является доверенным лицом собственника, то нужно убедиться что он действительно имеет право продавать квартиру от лица собственника на момент подписания ДКП.


УСЛУГИ РИЭЛТОРОВ
Вернемся к риэлторам, точнее к их услугам (200.000р):
1) Подбор квартиры
2) Проверка юридической чистоты
3) Сопровождение сделки

(1). Подбор квартиры:
Источники по квартирам – риэлторские базы. Именно от туда риэлторы черпают инфу. Вот они:
http://www.cian.ru
http://www.sob.ru
http://realty.yandex.ru (содержит SOB, CIAN, Winner и проч.)
http://sebedom.ru
БД Навигатор — там история изменения цен есть, интересно…
http://baza-winner.ru/winner/service (платно, подача бесплатна) — транслируется на sob,yandex,sebedom
http://www.avito.ru
http://www.irr.ru
и прочие мелкие тут: http://www.kvartirant.ru/catalog/
Базы имеют свойство синхронизировать данные. Т.е. запостив в одной базе, увидишь в другой через какое то время. Это одна из причин, почему в этих базах очень много мусора: неактуальных предложений, из-за которых поиск становится трудоемким.
Также в услугу входит, физическая демонстрация вам вариантов. Почему то это самая дорогая часть…

Договор с покупателем на поиск и приобретение квартиры

(2). Проверка юридической чистоты риэлтором выбранной вами квартиры
Суть заключается в получении следующих документов:
1) Расширенная выписка из Единого Государственного Реестра Прав (ЕГРП). Этот документ можно получить только для служебных целей. Простым смертным и даже собственникам ее не дают. Ценность ее в том, что отражает самую подробную информацию по объекту за всю историю его существования. Риэлтор сможет дать его только без печатей, подписей и проч. (ЭТО НЕ ДОКУМЕНТ). Простым смертным, причем любым и на любой объект, выдается Выписка из ЕГРП (200р по квитанции в течение дня) – там указано только, кто текущие собственники и в залоге или нет.
2) Справки из ПсихоНеврологическогоДиспансера (ПНД) и Неврологического Диспансера (НД) на Продавца. Ее может взять только собственник в этих диспансерах (около 200р по квитанциям, оба за 1 день). Риэлторы получают эти справки через милицию (милиция заводит уголовное дело на собственников и делают запрос в Диспансеры). Лишние печати обрезаются, чтобы не палить канал.
3) Выписка из домовой книги (прописанные в квартире на дату получения справки). Выдается только прописанным в квартире в ЕИРЦ за день. Посторонний чел не может взять. Риэлторы получают по своим cвязям опять же без печатей (НЕ ДОКУМЕНТ). Получение оригинала – бесплатно.
Есть еще одна разновидность документа: Архивная выписка из домовой книги: прописанные в квартире за все время существования объекта с датами и местами выбытия. Эту бумагу не дают никому. Но за хорошее вознаграждение могут дать информацию в полном или усеченном (без мест выбытия) виде.
За вознаграждение поскромнее, а то и просто за красивые глаза могут просто сказать кто когда был прописан. когда убыл и проч.
Далее дополнение от БИЧ:
Данная информация необходима для того, чтобы застраховаться от невесть откуда взявшегося пользователя жилым помещением (которого в выписке не было) деваться некуда
Самому собственнику или его доверенному лицу взять обычную выписку — это пара пустяков. С расширенной выпиской сложнее…
Такой документ выдаче вообще не подлежит, но его значение переоценить невозможно: выписанные граждане, официально отсутствующие свыше 6-ти месяцев, в обычной выписке не упоминаются (т.к. на момент выписки документа они в нём не фигурируют в числе прописанных лиц), а сюрпризы от их неожиданного появления еще те
Поэтому дам совет: конфеты, коньяк и деньги (в любом сочетании) позволяют паспортисткам раскрыть свою душу и дать посмотреть ВСЮ историю жилого помещения. Зачастую щелкать на фотик в ПС не возбраняется.
P.S. И не стесняйтесь общаться с возможно будущими соседями! Иногда общение с ними может поставить крест на вполне себе приличном варианте (цена, район и планировка устраивают, но в кв-ре этажом выше имеется бордель или что-то типа этого ). Ни один риэлтор не расскажет того, что могут поведать словоохотливые соседи! Главное — это разговорить их…

Обращаясь в паспортный стол к паспартисткам, нужно понимать, что продавец, преследуя цель скрыть от покупателя людей, имеющих право пользования объектом, может дать на лапу той же паспортистке за молчание!
Один из наиболее результативных путей получения достоверной информации об истории прописок/выписок — официальный запрос от МВД в паспортный стол.

Стоимость услуги по юридической проверке на основе этих доков, у частных риэлторов (не агентства) составляют от 10.000р до 15.000р

(3). Сопровождение сделки
3.1 это сбор всех документов на покупаемую квартиру, необходимых для составления договора Купли-Продажи и дальнейшей его регистрации в РосРеестре
3.1.1 Паспорт продавца (копия)
3.1.2 Документы – основания права собственности продавца (копии)
3.1.2.1 Свидетельство о регистрации права собственности квартиры продавца (копия)
3.1.2.2 Договор КП/Договор мены/Приватизация и тд
3.1.2.3 Акт приема передачи
3.1.2.4 решение суда (если было решение суда)
3.1.2.5 распоряжение соответствующего органа
3.1.2.6 другие документы
3.1.3 Документы Бюро Технических Услуг (БТИ, срок получения 10дней)
3.1.3.1 Технически паспорт (900р)
3.1.3.2 Кадастровый паспорт (300р)
3.1.3.3 Экспликация (100р)
3.1.3.4 Поэтажный план (100р)

с 01.01.2013 для целей регистрации сделки и ДКП не требуется ни один документ БТИ. Регпалата запрашивает эти документы самостоятельно в рамках вежведомственного взаимодействия
3.1.4 Выписка из ЕГРП (200р)
3.1.5 Выписка из домовой книги ЕИРЦ (0р)
3.1.6 Справки из ПНД и НД (200р)
3.1.7 Справка об отсутствии задолженности за квартиру ЕИРЦ (0р)
3.1.8 Разрешение органов опеки и попечительства (если собственник — ребенок) (0р)
3.1.9 Доверенность нотариальная (если по доверенности) (1000р)
3.1.10 согласие супруга на совершение сделки нотариальнозаверенное (1000р)
3.1.11 справка об отсутствии зарегистрированных лиц (если выписываются ДО подписания ДКП) (0р)
3.1.12 Прочие документы
3.1.13 финансоволиц счет ЕИРЦ (0р)
3.2 Составление Договора Купли Продажи (ДКП). Чаще всего эту часть риэлтор отдает на аутсорсинг, например, сюда: http://www.mgr.ru (Некоммерческое партнерство МосГорУслуга). Стоимость услуги около 10.000р вместе с п.3.4. Формат ДКП квартиры четко прописан законом, т.е. там должны быть обязательно прописаны определённые пункты, иначе его просто не зарегистрирует РосРеестр. Прописать пунктов больше — можно, меньше – нельзя.
3.3 Физическая организация встречи для подписания ДКП. Решение вопросов с банковскими ячейками: сколько ячеек и сколько денег класть в какую, какие условия выемки (для цепочки сделок). Заверение Нотариусом теперь не обязательное. С точки зрения защищенности сделки – ничего не дает.
3.4 Регистрация ДКП в РосРеестре. Просто привозит все экземпляры договоров в РосРеестр и передает регистратору для дальнейшей регистрации права собственности ( 7дней – ипотечная сделка в Москве, 14дней – обычная сделка в Москве, 30дней – обычная сделка в МО; ). Отдельно, п.3.4. стоит 1000р. (пошлина) и плюс 5000р чтоб в очереди не стоять (не всегда она есть).

В Москве ни в одной инстанции нет сильно больших очередей.


СТРАХОВАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ (=страхование титула)
Стоимость страховки примерно одинакова везде и составляет 0,7%-1% от цены ДКП
Изучив 3 версии договоров ведущих страховых компаний, можно обобщенно сказать, что
1. ни одна из них не страхует сделку, которая признается в последствии недействительной. Считается что, если суд признал, что квартира на самом деле вам не принадлежит, то она вам никогда и не принадлежала, т.е. права собственности на нее у вас не было, несмотря на записи в РосРеестре. Логика такая же, как если бы вы женились под угрозой расправы, а потом суд признал что это пустое, то считается, что вы никогда не были женаты. Если вы не имели права собственности, то у вас отсутствовал сам субъект страхования, вам вернут вашу страховую премию 0,7%-1% и все на этом.
2. Страховая не допускает вас осуществлять к-л процессуальные действия, под угрозой анулирования вашего договора страхования, так что вы ничего на суде не сможете сделать.
3. Страховая платит только ту часть страховки, которая получается как разность: сумма в ДКП минус сумма, которую суд обяжет вашего продавца вам вернуть (но не вернет, будем реалистами). Суд конечно вас «не обидит» и вернет 100% от суммы в ДКП, а то и больше, если вы, например, уже ремонт сделали. Страховая умывает руки.

В целом это игра в одни ворота… Да, есть риски которые страховая страхует, но они почти полностью исключаются запрашиваемыми у вас документами…
Договор страхования РОСГОССТРАХ
Договор страхования РОСНО


ПРОДАЖА КВАРТИРЫ
вы — продавец квартиры.
Продавать можно с закрытыми глазами. Интересы продавца просты и понятны:
1. деньги в достаточном количестве. проверяем ДКП: сумма, получатель (фио, паспорт)
2. неподдельность купюр. Проверяется в банке за 10-15 тыщ. Безналичный расчет не распространен из-за комиссии за перевод 1%-1,5%
3. условия получения денег в банке. самое главное. Вы должны быть уверены, что условия получения денег из банковской ячейки выполнимы вами. минимум условия выглядят так:
3.1 завизированный Росреестром ваш экземпляр ДКП.
3.2 паспорт
3.3 личное присутствие
дополнительные условия (пример):
3.4 выписка из домовой книги, о том что никто не прописан с датой не ранее даты регистрации договора в росреестре (если по условию ДКП выписка после подписания ДКП)

Если вы альтернативщик, вас вообще ничего не волнует в продаже.
Вообще, продавец в любом случае, максимум рискует тем, что сделка не состоится, и не более.

Чтобы продать квартиру, сделайте качественные толковые фото, описание. и вывешивайте объявление на ресурсы (выше). Сразу же можете приступать к сбору обязательных доков:
1. БТИ (10дней; срок годности 1 год)
1.1 Технически паспорт (900р)
1.2 Кадастровый паспорт (300р)
1.3 Экспликация (100р)
1.4 Поэтажный план (100р)

с 01.01.2013 для целей регистрации сделки и ДКП не требуется ни один документ БТИ. Регпалата запрашивает эти документы самостоятельно в рамках вежведомственного взаимодействия
2. ЕИРЦ (бесплатно, 1день; срок годности 1 мес)
2.1 справка об отсутствии задолженности за квартплату
2.2 Выписка из домовой книги
2.3 финансоволиц счет
3. Справка о несостоянии на учете в ПНД и НД (200р; 1 день за обе; срок годности 1 месяц)
4. выписка из ЕГРП (срок годности 1 мес; 200р; 1 день)
5. выписывайтесь из квартиры, этот процесс занимает около 1,5недель или более. Регистрация и собственность не имеют ничего общего. Так что не бойтесь.
(!)В случае, если вы не успеваете выписаться до даты сделки, т.е. в паспортном столе по старому месту вам дают выписку из домовой книги, где вы числитесь прописанными, несмотря на то, что вы УЖЕ прописаны по новому месту (есть штамп в паспорте и в выписке по по новому месту вы тоже прописаны) не нужно платить взятки в паспортный стол за скорость, ибо в Росреестр адыкватно принимает следующий состав документов: 1) выписка по старому месту; 2) выписка по новому месту. Этот ход носит название "встречная выписка".
Выписываться удобно, если обращаться сразу с заявлением о постоянной регистрации в органах внутр. дел по месту дальнейшего постояного проживания после продажи квартиры. Снятие с регистрации тогда происходит автоматически. Прописаться на новую площадь можно генерально двумя путями:
5.1 на основании права собственности на квартиру или любого размера часть квартиры, в которой вы хотите прописаться (=постоянно зарегистрироваться)
5.2 на основании письменного "Не возражаю" от всех совершеннолетних зарегистрированных жильцов квартиры, написанного лично каждым в органах.
Важный момент: в случае наличия несовершеннолетних собственников, их опекуны также пишут за них ("Я, ФИО, действуя за своего несовершеннолетнего сына…")
5.2.1 не требуется согласия жильцов, если прописывается ребенок к отцу или к матери (в браке / не в браке — неважно). При этом родитель, к которому прописывается его ребенок, может не иметь права собственности на это жилье. Для выписки/прописки ребенка необходимо "не возражаю" от второго родителя, написанного им лично в органах.

все доки сканируйте, чтобы потом распространять их — так удобно.

Продажа квартиры через агенство:
Договор с продавцом на поиск покупателя


ПЕРЕПЛАНИРОВКА В КВАРТИРЕ
К ним относят, например: перенос дверных проемов, вырезка венитиляционного короба и прочие изменения содержания черетежей в документах БТИ.

Как БТИ узнает про перепланировку?
Один из доекументов БТИ, Кадастровый паспорт, может выдаваться в двух версиях:
1. с отметкой о выходе техника БТИ (заказать выход стоит +1000р)
2. без отметки

Вообще, эта отметка не требуется для процедуры Купли/продажи, кроме случаев когда в сделке учавствует Ипотечный банк !
Как правило, банк требует Кадастровый паспорт с отметкой о выходе техника.
В случае, если техник пропалил ваши перепланировки, он обводит чертеж красными линиями в местах перепланировки.
Ипотечный Банк может не согласовать покупку квартиры с несогласованными перепланировками. Выходы такие:
1. Покупатель кваритры с перепланировкой предоставляет в банк нотариально заверенное обещание устранить перепланировку после покупки.
2. Заранее силами покупателя или продавца устранять
3. "Закрыть глаза" технику :)

Перепланировки можно условно разделить на 2 типа:
1) подлежащие согласованию с БТИ. Например: поворот или перемещение унитаза/ванны в пределах сан узла (в случае если застройщик сдал квартиру в эксплуатацию с отделкой, т.е. в документах БТИ уже предопределено расположение унитаза/ванной). С этим проблем нет вообщем то, т.е. можно оставлять как есть.
2) не подлежащие согласованию с БТИ: вырезка хотя бы доли вентиляционной шахты, снос стен и проч. Это те перепланировки, которые потребуют устранить в срок !


НАЛОГ НА ДОХОД и НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ
Вы — Продавец квартиры.

Когда вы продаете квартиру, находящуюся менее трех лет в собственности (для квартир, приобретенных в 2016 году и позднее этот срок составляет 5 лет с даты покупки), государство расценивает это как спекуляцию. И за это положен штраф как в старые добрые времена. Впрочем, штраф имеет весьма благовидное название: налог на доходы физических лиц (НДФЛ), т.е. государство считает, что вы получаете доход в виде выручки от реализации квартиры. Поскольку вы физическое лицо, то ставка налога на доходы определна как 13% с выручки.

При продаже квартиры, находящейся в собственности менее 3 лет, вы можете :
1) либо воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн. рублей,
2) либо уменьшить налогооблагаемую базу на сумму ваших фактических затрат, документально подтверждённых расходов связанных с приобретением этой недвижимости.

То есть, если вы купили квартиру в 2009г. за 3 500 000 руб., а продаёте в 2011г. за 4 000 000 руб., и хотите воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн. руб., то вы заплатите:
1) НДФЛ= (4 000 000 — 1 000 000) х 13% = 390 000 руб.

Если вы покажете фактически понесённые затраты, подтверждённые распиской на полученные продавцом деньги, актом приёмки-передачи квартиры, то сумма с которой вы заплатите налог на доходы будет вычисляться так:
2) НДФЛ= (4 000 000 — 3 500 000) х 13% = 65 000 руб.

Почувствуйте разницу между этими цифрами. Поэтому, прежде чем писать сумму в договоре купли-продажи вашей квартиры посмотрите какие затраты вы понесли в связи с её приобретением.

Не требуется платить НДФЛ в следующих случаях :
1. квартира продана и была на дату регистрации ДКП в Росреестре в собственности более 3-х лет. Также не нужно предоставлять Налоговую Декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ, пп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса РФ)
2. квартира подарена близким родственникам (родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (=родители, дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры)
3. квартира передана в собственность в качестве наследства

Самая распростряненая практика избежать пустых трат (НДФЛ) — указывать неполную стоимость квартиры в ДКП, т.е. менее 1млн.р.
Для покупателя такой квартиры возникают риски (см. Риски)


Вы — Покупатель квартиры.

Вычет — это сумма, на которую уменьшается налоговая база.

Налоговый вычет на покупку квартиры предоставляется только один раз в жизнь

При покупке или строительстве жилого помещения налогоплательщик сможет вернуть:
1.13% удержанного налога на доходы (НДФЛ) в пределах 2 млн. рублей.
То есть, если вы купили квартиру за 2 млн. рублей, то вам вернут 260 тыс. руб. Если квартира стоит дороже, вы получите те же деньги.
2.Если для приобретения квартиры вы брали целевой кредит в банке, то имеете право ещё на один вычет — 13% от суммы выплаченных вами процентов по кредиту.

Имущественный вычет предоставляется в размере фактических расходов:
1) на новое строительство (покупку) дома, квартиры, комнаты.
Расходы на новое строительство могут включать расходы на:
а) на разработку проектно-сметной документации;
б) приобретение строительных материалов;
в) работы или услуги по строительству и отделке;
г) подключение к сетям электро- , водо- , газоснабжения и канализации;
д) приобретение отделочных материалов*;
е)работы, связанные с отделкой* квартиры, комнаты.

*Расходы на отделку могут быть учтены только в случае, если в договоре указано приобретение недостроенного жилого дома, либо квартиры, либо комнаты без отделки.

Когда имущество приобретено в общую долевую или совместную собственность, то размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей.

Если вы продаёте новостройку не в собственности и в собственности, то налогонеоблагаемая сумма — сумма инвестированных вами в строительство дома денежных средств.

Главное, чтобы гражданин мог документально подтвердить понесённые им расходы на покупку, строительство и т.д. Для этого необходимо предоставить в налоговую инспекцию платёжные поручения, выписки из банковского счёта, договоры, расписки, акты приёмки-передачи.

Что делать чтобы получить налоговый вычет?
Для начала процедуры оформления налогового вычета необходимо обратиться в налоговые органы по месту регистрации для уточнения списка документов, необходимых для получения налогового вычета. В конце отчетного периода налогоплательщик заполняет налоговую декларацию и вместе с подготовленным пакетом документов предоставляет в налоговый орган. В случае положительного ответа налоговой инспекции, необходимо написать заявление о перечислении суммы вычета на личный банковский счет.

Собрать пакет документов:
1. документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (долю) в ней;
2. договор о приобретении недвижимости, доли (долей) в ней или прав на квартиру в строящемся доме;
3. акт приема-передачи недвижимости;
4. платежные документы, подтверждающие факт оплаты расходов, включаемых в налоговый вычет (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и других документы);
5. кредитный договор;
6. справку из банка о выплаченных процентах по ипотечному кредиту. Для подтверждения выплаты процентов, необходимо ежегодно в банке-кредиторе получать справку о произведенных платежах с их разбивкой на сумму основного долга и сумму выплаченных процентов. Если ипотечный кредит оформлен в иностранной валюте, то при расчете налогового вычета все платежи по кредиту пересчитываются в рубли по курсу ЦБ на день платежа.

Заранее оформить налоговый вычет на еще не уплаченные проценты невозможно.

Документы на получение налогового вычета подаются в налоговую инспекцию по месту регистрации налогоплательщика.

Можно обойтись и без обращения в налоговую инспекцию. И не дожидаясь конца отчетного года, обратиться к работодателю.
В этом случае, необходимо заранее получить в налоговом органе, подтверждение права на имущественный вычет.
В данном документе должно быть указано наименование работодателя, который не будет удерживать подоходный налог с заработной платы, чем реализуя право на получение налогового вычета.
Минус в том, что при переходе на другую работу, придется повторять эти действия.

Варианты выплаты налогового вычета связанного с покупкой квартиры:
1. платит налоговая непосредствнно одной суммой: за прошедшие периоды (но не более 3-х лет) с даты подачи декларации в налоговую — и так далее до достижения целевой суммы вычета в сумме.
2. (по умолчанию) постепенно, в составе белой ЗП, а именно увеличивая ЗП на примерно на 15% (+14,9%=100%/(100%%-13%)) , т.е. перестанут удерживать налог на доходы физ лиц НДФЛ — и так вплоть до того, пока сумма накопленного вычета не достигнет 13% х (2млн.р.+ уплаченные проценты за целевой кредит банку) — платят на работе, работодатель не перечисляет ваш НДФЛ в налоговую, а оставляет вам…



Получение налогового вычета в случае перекредитования
В случае перекредитования заемщик теряет право на налоговый вычет с процентов по новому кредиту, так как он оформляет кредит не на покупку жилья, а на погашение ранее взятого кредита.

Сроки получения налогового вычета
Срока давности для подачи на имущественный налоговый вычет нет. Право на получение налогового вычета должно быть подтверждено налоговым органом в срок не превышающим 30 календарных дней со дня подачи письменного заявления налогоплательщика.
Срок давности для обращения в налоговую за вычетом- 3 года, т.е. например, в 2012 году (подача декларации в 2012) можно вернуть себе уже уплаченные налоги (НДФЛ) за 2009+2010+2011. Платить вам будет налоговая. В декларации страницы которые не относятся к доходам- вычету подавать не надо.
Последний раз редактировалось Fedor 28 сен 2016, 12:08, всего редактировалось 59 раз(а).
Стремление учить других служит причиною падения души.
Наставляя ближнего твоего, ты разрушаешь дом твой в то самое время, как покушаешься устроить дом ближнего
Fedor
Аватара пользователя
Полковник
Полковник
 
Стаж: 14 лет 2 дня
Сообщения: 6521
Откуда: Москва
Имя: FEDOR
Автомобиль: Kia Rio II Hatch 1.5 MT; Hyundai Trajet 2.0 G4GC MT
Поблагодарили: 374 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение lopyx » 22 дек 2011, 19:45

Полезная инфа,как раз квартирку продаю
lopyx
Аватара пользователя
Майор
Майор
 
Возраст: 39
Стаж: 15 лет 5 месяцев 22 дня
Сообщения: 2019
Откуда: Химки,рядом с лесом
Имя: Никита
Автомобиль: Chery Arrizo8:,Omoda c5
Год выпуска: 2023,2022
Поблагодарили: 23 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Bang » 22 дек 2011, 19:50

Fedor,
По ряду моментов не совсем согласен, в целом риэлторы в большинстве своем бесполезные дармоеды, да.

В статье еще ряд моментов недоговорены, это обозначает, что сделав все по статье и будучи уверен что снял риски, человек будет введен в заблуждение, ибо это НЕ так.
Например:
Fedor писал(а):8. Продажа по доверенностиЕсли покупаете у человека, который является доверенным лицом собственника, то нужно убедиться что он действительно имеет право продавать квартиру от лица собственника.

Но при этом стоит дополнить, что доверенность может быть выдана и быть действительной и даже заверенной нотариально накануне сделки, однако это не мешает собственнику тупо отозвать ее в день сделки. После чего вы счастливо ждете 2 недели, а в это время "продавец по доверенности" приходит в банк и открывает ячейку под липовую выписку, которая представляет собой совершенно ничем не защищенный документ и договор с самопальной печатью ФРСа.
Собственник ясен пень говорит:"Я отдыхал на Канарах и не знал что мою хату в это время продают" а "продавец по доверенности" тает в тумане.
И таких нюансов 100500 по каждому пункту.

В общем статья раз в 10 больше должна быть и все равно всех нюансов не раскроет.
Кто НЕ разбирается — она не поможет.
Кто разбирается — и так все знает. :z)
В нашей стране покупка квартиры это в любом случае лотерея.
База уже готовых ответов на 99% вопросов на форуме тут
Bang
Аватара пользователя
Адмирал, весь в бабушку
Адмирал, весь в бабушку
 
Возраст: 52
Стаж: 18 лет 2 месяца 1 день
Сообщения: 20737
Откуда: Мск. Люблино
Статьи: 1
Имя: Андрей Владимирович
Автомобиль: Jeep Cherokee KL
Год выпуска: 2014
Поблагодарили: 1534 раз.
Награды: 9
100 (1) Золотая звезда I степени (1) За верность клубу (1) За доброе сердце (1) За мужские качества (1) За флудактивность I степени (1) За активность I степени (1) Золотое перо клуба (1)

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Fedor » 22 дек 2011, 21:31

Bang,
да согласен, текст не панацея, я тока хотел прояснить логику и масштаб затеи и намекнуть на возможные последствия.

lopyx,
добавил продажу
Стремление учить других служит причиною падения души.
Наставляя ближнего твоего, ты разрушаешь дом твой в то самое время, как покушаешься устроить дом ближнего
Fedor
Аватара пользователя
Полковник
Полковник
 
Стаж: 14 лет 2 дня
Сообщения: 6521
Откуда: Москва
Имя: FEDOR
Автомобиль: Kia Rio II Hatch 1.5 MT; Hyundai Trajet 2.0 G4GC MT
Поблагодарили: 374 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение lopyx » 22 дек 2011, 22:37

Fedor писал(а):добавил продажу

спасибки
lopyx
Аватара пользователя
Майор
Майор
 
Возраст: 39
Стаж: 15 лет 5 месяцев 22 дня
Сообщения: 2019
Откуда: Химки,рядом с лесом
Имя: Никита
Автомобиль: Chery Arrizo8:,Omoda c5
Год выпуска: 2023,2022
Поблагодарили: 23 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Fedor » 23 дек 2011, 11:28

добавил ОБЩАЯ СХЕМА КУПЛИ
Стремление учить других служит причиною падения души.
Наставляя ближнего твоего, ты разрушаешь дом твой в то самое время, как покушаешься устроить дом ближнего
Fedor
Аватара пользователя
Полковник
Полковник
 
Стаж: 14 лет 2 дня
Сообщения: 6521
Откуда: Москва
Имя: FEDOR
Автомобиль: Kia Rio II Hatch 1.5 MT; Hyundai Trajet 2.0 G4GC MT
Поблагодарили: 374 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение AndreS » 26 дек 2011, 09:39

Fedor писал(а): (заключается авансовое соглашение или "предварительный договор купли продажи" — разница минимальна)

спасибо за инфу
большая просьба
не могли бы вы выложить доки на другом файлообменнике?
а то не скачиваются, сайт не открывается.
спасибо
Арт-галерея акварельной живописи, добро пожаловать в мир акварели c FotoKistochka ©
AndreS
Аватара пользователя
Генерал-лейтенант
Генерал-лейтенант
 
Возраст: 47
Стаж: 15 лет 1 месяц 25 дней
Сообщения: 11932
Откуда: Москва
Имя: Andre
Автомобиль: CEED FL 2.0, мешалка
Год выпуска: 2010
Поблагодарили: 1197 раз.
Награды: 1
За доброе сердце (1)

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Fedor » 26 дек 2011, 10:18

AndreS писал(а):
Fedor писал(а): (заключается авансовое соглашение или "предварительный договор купли продажи" — разница минимальна)

выложить доки на другом файлообменнике?

поправил!
Стремление учить других служит причиною падения души.
Наставляя ближнего твоего, ты разрушаешь дом твой в то самое время, как покушаешься устроить дом ближнего
Fedor
Аватара пользователя
Полковник
Полковник
 
Стаж: 14 лет 2 дня
Сообщения: 6521
Откуда: Москва
Имя: FEDOR
Автомобиль: Kia Rio II Hatch 1.5 MT; Hyundai Trajet 2.0 G4GC MT
Поблагодарили: 374 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Bang » 26 дек 2011, 10:21

Fedor, офигенно.
Я сознательно на говногугле не регистрировался ибо уж очень он навязчив, а тут ты еще.
Коллаборационист. :z)
База уже готовых ответов на 99% вопросов на форуме тут
Bang
Аватара пользователя
Адмирал, весь в бабушку
Адмирал, весь в бабушку
 
Возраст: 52
Стаж: 18 лет 2 месяца 1 день
Сообщения: 20737
Откуда: Мск. Люблино
Статьи: 1
Имя: Андрей Владимирович
Автомобиль: Jeep Cherokee KL
Год выпуска: 2014
Поблагодарили: 1534 раз.
Награды: 9
100 (1) Золотая звезда I степени (1) За верность клубу (1) За доброе сердце (1) За мужские качества (1) За флудактивность I степени (1) За активность I степени (1) Золотое перо клуба (1)

Сообщение Fedor » 26 дек 2011, 10:52

Тем временем добавил договора страховых компаний…

Добавлено спустя 30 секунд:
... туда же на гуголь :)
пс: а чо ... удобно!
Стремление учить других служит причиною падения души.
Наставляя ближнего твоего, ты разрушаешь дом твой в то самое время, как покушаешься устроить дом ближнего
Fedor
Аватара пользователя
Полковник
Полковник
 
Стаж: 14 лет 2 дня
Сообщения: 6521
Откуда: Москва
Имя: FEDOR
Автомобиль: Kia Rio II Hatch 1.5 MT; Hyundai Trajet 2.0 G4GC MT
Поблагодарили: 374 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Костя677 » 26 дек 2011, 12:03

Bang писал(а):в целом риэлторы в большинстве своем бесполезные дармоеды, да

Вы просто не умеете их находить.
В 2008 году меняли 2-ку на 3-ку.
Риэлторы взяли 12тыс.р. выгадав нам около 200тыс.р.
Маленькое агентство в Зеленограде через знакомых.
При этом квартиру которую мы купили еще не успели выставить на продажу.
За нашу был залог, но продали ее другим покупателям, которые дали больше.

Добавлю. Место заключение сделки: нам повезло, нам банк забронировал 2 переговорные светлые и удобные.
В кассе за небольшие деньги сделали проверку и упаковку купюр.
Риэлтор рассказывал, что на днях они делали сделку в другом банке, там все делалось в корридоре. :D
Костя677
Аватара пользователя
Майор
Майор
 
Возраст: 50
Стаж: 14 лет 9 месяцев 14 дней
Сообщения: 1081
Откуда: Москва, Зеленоград
Имя: Костя
Автомобиль: Kia Shuma II 1,6 AT
Год выпуска: 2004
Поблагодарили: 89 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Fedor » 26 дек 2011, 12:29

Костя677 писал(а):….но продали ее другим покупателям, которые дали больше.


это означает лишь то, что вы ошиблись с ценником, когда выставляли на продажу. Либо, просто время пришло….
За нашу квартиру 5.500.000 было потолком в сентябре, счаз 6.000.000р — вполне реально продать.
Стремление учить других служит причиною падения души.
Наставляя ближнего твоего, ты разрушаешь дом твой в то самое время, как покушаешься устроить дом ближнего
Fedor
Аватара пользователя
Полковник
Полковник
 
Стаж: 14 лет 2 дня
Сообщения: 6521
Откуда: Москва
Имя: FEDOR
Автомобиль: Kia Rio II Hatch 1.5 MT; Hyundai Trajet 2.0 G4GC MT
Поблагодарили: 374 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Костя677 » 27 дек 2011, 13:57

С ценником не ошиблись. Просто время идет- цены растут.
Залог 500$. За месяц пока искали что купить, квартира поднялась на 10к$.
Этот момент пасет агент.
Костя677
Аватара пользователя
Майор
Майор
 
Возраст: 50
Стаж: 14 лет 9 месяцев 14 дней
Сообщения: 1081
Откуда: Москва, Зеленоград
Имя: Костя
Автомобиль: Kia Shuma II 1,6 AT
Год выпуска: 2004
Поблагодарили: 89 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение rroman » 27 дек 2011, 14:40

А разве необлагаемая налогом сумма — 2 млн.? Я читал, что 1 млн. рублей.
rroman
Аватара пользователя
Прапорщик
Прапорщик
 
Возраст: 47
Стаж: 16 лет 8 месяцев 2 дня
Сообщения: 173
Откуда: Рязань
Имя: Роман
Автомобиль: KIA Sportage KM, бенз.,2,0 MT,2 WD
Год выпуска: 2009
Поблагодарили: 3 раз.

Сообщение Fedor » 27 дек 2011, 15:20

Роман, вы правы

Налоговый вычет с продажи остался 1 млн.руб., а с покупки он увеличился до 2 млн.руб.

поправлю. спасибо

Добавлено спустя 17 минут 37 секунд:
Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит
и немного про налоговые вычеты там же добавил
Стремление учить других служит причиною падения души.
Наставляя ближнего твоего, ты разрушаешь дом твой в то самое время, как покушаешься устроить дом ближнего
Fedor
Аватара пользователя
Полковник
Полковник
 
Стаж: 14 лет 2 дня
Сообщения: 6521
Откуда: Москва
Имя: FEDOR
Автомобиль: Kia Rio II Hatch 1.5 MT; Hyundai Trajet 2.0 G4GC MT
Поблагодарили: 374 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Bang » 27 дек 2011, 16:01

Fedor,
Может убрать под спойлеры по главам?
И про вычеты можно поподробнее расписать.
Типа не облагается собственность более трех лет, дарение между близкими родственниками и кто к ним относится, наследование и т.п.
Но при этом все равно надо заполнить декларацию.
Хорошо бы образец декларации и форму для налогового вычета.
Расписать варианты: что вычеты возможно получать как с работы, так и с налоговой.
Что есть варианты: получить деньгами или зачесть покупку-продажу.
И т.п.
База уже готовых ответов на 99% вопросов на форуме тут
Bang
Аватара пользователя
Адмирал, весь в бабушку
Адмирал, весь в бабушку
 
Возраст: 52
Стаж: 18 лет 2 месяца 1 день
Сообщения: 20737
Откуда: Мск. Люблино
Статьи: 1
Имя: Андрей Владимирович
Автомобиль: Jeep Cherokee KL
Год выпуска: 2014
Поблагодарили: 1534 раз.
Награды: 9
100 (1) Золотая звезда I степени (1) За верность клубу (1) За доброе сердце (1) За мужские качества (1) За флудактивность I степени (1) За активность I степени (1) Золотое перо клуба (1)

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Fedor » 19 янв 2012, 14:01

Bang писал(а):Типа не облагается собственность более трех лет, дарение между близкими родственниками и кто к ним относится, наследование и т.п.

Банг, вот ту я не силен. Если сможешь дополни плиз.
Скажу тока, что формы отчуждения права собственности на квартиру есть такие:
1. на основани Договра КуплиПродажи
2. на основании Договора Мены (обмен)
3. Приватизация
4. Дарение
5. Наследство
6. Инвестирование
7. Рента
8. Решение суда
9. Залог (=ипотека)
10. ЖСК (ооператив)

Bang писал(а):Что есть варианты: получить деньгами или зачесть покупку-продажу

тоже не знаю как это

Добавлено спустя 39 минут 56 секунд:
Добавил ПЕРЕПЛАНИРОВКА В КВАРТИРЕ
Стремление учить других служит причиною падения души.
Наставляя ближнего твоего, ты разрушаешь дом твой в то самое время, как покушаешься устроить дом ближнего
Fedor
Аватара пользователя
Полковник
Полковник
 
Стаж: 14 лет 2 дня
Сообщения: 6521
Откуда: Москва
Имя: FEDOR
Автомобиль: Kia Rio II Hatch 1.5 MT; Hyundai Trajet 2.0 G4GC MT
Поблагодарили: 374 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Serg123 » 19 янв 2012, 16:25

о, Федор, спасибо за тему…
тема актуальна как всегда…:roul:
вот у меня еще пара вопросов, не освещенных в теме:
что дает запись 214-ФЗ (ну пишут в объяве), что реально это дает инвестору? ну и в целом тема по новостройкам…
в 2003 году, когда вложился в подмосковную недвижку, считалось, что вторичка — это более рискованный вариант, а первичка — более прозрачный.
сейчас распространено обратное мнение.
тем не менее, рассматриваю возможность расширения жилпрощади в т.ч. в новострой.
Serg123
Капитан
Капитан
 
Возраст: 45
Стаж: 13 лет 7 месяцев 18 дней
Сообщения: 785
Откуда: Московская область
Имя: Сергей
Автомобиль: Audi Q5
Поблагодарили: 49 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение Fedor » 19 янв 2012, 17:56

Это Федеральный Закон 214. Он решламентирует отношения между застройщиком и покупателем.
Закон предусматривает гарантии и фиксирует много рисковых факторов в договоре участия в долевом строительстве, например:
Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.


помимо этого накладывает ограничения на застройщика, а именно договор невозможен пока:
Не получено разрешение на строительство
Не получено разрешение на землю
не подготовлена с троит декларация и прочие доки
Самое главное, что если застройщик не выполнил хотя бы одно требование закона, можно требовать деньги назад, это прописано в законе


http://base.consultant.ru/cons/cgi/onli … om=61668-0


Для сравнения, покупка квартиры по предварительному договору купли продажи, даже не гарантирует заключение основного договора. поскольку застройщик не имеет на момент подписания ПредДПК права собственности и не может его отчуждать в вашу пользу. А получит он его или нет впринципе- ВОПРОС (!)
Тут вы рискуете залогом или полной суммой за квартиру, смотря как прописана в предДКПоплата.
Стремление учить других служит причиною падения души.
Наставляя ближнего твоего, ты разрушаешь дом твой в то самое время, как покушаешься устроить дом ближнего
Fedor
Аватара пользователя
Полковник
Полковник
 
Стаж: 14 лет 2 дня
Сообщения: 6521
Откуда: Москва
Имя: FEDOR
Автомобиль: Kia Rio II Hatch 1.5 MT; Hyundai Trajet 2.0 G4GC MT
Поблагодарили: 374 раз.

Re: Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

Сообщение senser » 19 янв 2012, 18:22

Fedor, расскажите в налоговых вычетах пожалуйста про вычет с % в случае покупки по ипотеке
"Переубедить вас не удастся, поэтому сразу перейду к оскорблениям." (c)
Изображение
senser
Аватара пользователя
Капитан
Капитан
 
Стаж: 14 лет 7 месяцев 23 дня
Сообщения: 845
Откуда: Столица, Ликино-Дулево, Дубна еще)
Имя: Серж
Автомобиль: ceed sw AT, был kia cerato 1.6 акпп, был kia cerato 2005 хэтч палка
Год выпуска: 2010
Поблагодарили: 40 раз.
Награды: 1
Открыватель новых земель (1)

След.

Вернуться в Дом и дача

Кто сейчас на конференции

Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и гости: 10