Покупка и Продажа квартиры. Как это все происходит

[Koldunja]

Я в этой теме читал, что риэлтор не несёт никакой юридической ответственности за сделку…
Но ему слепо доверяют, да ?
Странновато.

Конечно, не несет!
Риэлторы, это, вообще, уж простите, племя паразитов, которые строят свой доход (причем, немалый) на чужом имуществе.
На самом деле, не понимаю, их функционала.
При покупке квртиры — все варианты можно самому найти на циане и прочих сайтах.
Все "секретные" базы, о которых говорят риэлторы, вешая лапшу на уши, — это лишь развод для заинтересованных покупателей. Поверьте, сталкивались неоднократно: все "засекреченные" объекты есть в свободном доступе!!!
Да и если подумать, то каккой смысл продавцу, желающему быстрее и дороже продать объект недвижимости секретиться в каких-то базах!
Я уже неоднократно помогала знакомым в этом вопросе, сэкономив их деньги и время!
А как тут уже правильно заметили, для юридического аудита чистоты сделки и на сопровождение сделки нужен грамотный юрист! Желательно, проверенный, которому вы доверяете!
Риэлторы очень не любят присутствие юристов, так как юрист обязательно запросит дополнительные документы и будет отстаивать интересы клиента.
Задача же риэлтора — побыстрее реализовать объект и получить свои деньги, интересы клиента ему неважны!
Он не имеет юридического образования. Он просто знает стандартный комплект документов, чтоб быстрее прошла с этим сделка.
А вот если потом эту сделку суд "откатит" назад, то уж к риэлотору вы с этим вопросом точно не обратитесь, несмотря на то, что заплатили ему в 5-10 раз больше, чем заплатили бы юристу!

Титульное страхование существует для этого

Спорный вопрос!
Когда только его начали использовать, казалось, что это панацея в случае, если сделку признают недействительной и обяжут вернуть объект недвижимости!
Но как показала печальная судебная практика, двусторонняя реституция не является страховым случаем! И страховой вы не сможете предъявить свои требования, а сумму сделки можете взыскивать только с продавца, что порой бывает уже нереально…

И снова здравствуйте )
Читал, смотрел, не нашёл.
Спрошу.
Я планирую купить квартиру.
Без кредитов и ипотеки.
В Московской области.

Что имеем :
1. Счёт с деньгами в банке.
2. Квартиру, найденную через Авито. Более 3 лет в собственности, не приватизированную. Вторичка. Никто не прописан (1 человек прописан)
3. Продавец — частное лицо.
4. Без привлечения риэлторов.

Какой пошаговый алгоритм действий должен быть ?
Проверка квартиры, тех кто там мог быть прописан, наличие долгов по оплате ЖКХ, судебных обременений и т.д

Спасибо.

Kiaвод,полтинничек зажал,чтобы не спать спокойно?

СтоИт ли при поиске квартиры идти к риэлторам ?

Риэлторы, это, вообще, уж простите, племя паразитов, которые строят свой доход (причем, немалый) на чужом имуществе.
На самом деле, не понимаю, их функционала.

161,
Следующий

Я же не писал про риэлтора конкретно,назови его юристом

161,
А если я хочу во всём убедиться лично ?
Можно ?
Банг ужи писАл про то, как эти деятели льют в уши про "пробивание через своих ментов" и т.д
На деле не делая ровным счётом ничего.
Тем более, что спроса с них нет

Бери первичку

Pal-nirvana,
не вариант

[Koldunja]

в собственности

не приватизированную

Поясни?

Никто не прописан

1 человек прописан

Это все одна квартира или разные?

Это все одна квартира или разные?

Это — Максим! Сложно понять…

[Koldunja]

Проверка квартиры, тех кто там мог быть прописан, наличие долгов по оплате ЖКХ, судебных обременений и т.д

Ход мысли правильный:
1. Анализ правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. Изучаем внимательно, как перешло право собственности к нынешнему владельцу (если презюмируем, что она в собственности), были ли там затронуты права третьих лиц, все ли юридически грамотно оформлено, могут ли у третьих лиц быть правопритязания на эту квартиру.
От того, на основании какой сделки возникло право собственности, зависит, на что именно обратить внимание (хуже всего — дарение и наследство, лучше — купля-продажа).
2. Анализ прописанных лиц. Хорошо бы получить расширенную выписку за весь период. Если есть прописанные на момент заключения договора купли-продажи, их обязательно надо указать в ДКП и прописать срок для снятия с регистрационного учета.
3. Проверка собственника по судам и ССП на наличие судебных дел и искового производства.
4. Получение выписки из ЕГРП, желательно расширенной, чтоб проследить все переходы прав по квартире + обременения, если такие имеют место быть.
5. Получение ЕЖД, справки об отсутствии задолженности, проверка долгов по телефону и электроснабжению.
6. Другие документы и вопросы, которые могут возникнуть в процессе…
7. И грамотно составленный ДКП (который не только для регистрации будет нужен, но и защитит права и интересы покупателя в случае, если возникнут проблемы).

А если я хочу во всём убедиться лично ?

Просто проходишь с продавцом все инстанции по сбору документов ЛИЧНО!
В ПС за долю малую просишь показать (на руки её не дадут) расширенную выписку на предмет проверки выписанных в места лишения свободы, дурку и т.д..
В ИФНС опять-таки лично убеждаешься в том, что объект недвижимости не имеет задолженностей и т.д.

интересы клиента ему неважны!

Катя, ты несправедлива!

К примеру, подобрал я клиенту квартиру, которая ему досталась по договору ренты, где рентополучатели благополучно скончались в течение полугода после заключения договора (бабушка от сердечной недостаточности, а дедушку сбил на переходе неизвестный а/м). Как по нормальному проверить объект? Ни один юрист толком ничего сказал (точнее сказали, что все чисто, но клиента это не устроило), а я решил взяться…
Для начала нашел концы в ментовке на предмет криминальности смертей. Бабушка чистая (даже со вскрытием!), а вот с дедушкой проблемы, ибо тело привезли в криминальный морг (там врачи на порядок больше денег берут и еще менее охотно продаются). По книгам выдачи тел выяснил, что оба тела из моргов забирал рентодатель и все счета оплачивал он же. Даже могилы нашел…

Представил клиенту отчет о проделанной работе в виде фактов и предложил ему самостоятельно принять решение о безопасности покупки данной квартиры. Как результат — 1500$ (в ценах 1999 г.) честно заработанных на сделке денех. И еще треть от этой суммы в виде частной премии от благодарного покупателя, который будет спать спокойно
И это… нормальных риэлтеров на рынке хватает.
Правда на фоне остального жулья найти их сложно

ой и я как раз накатал..

Возможно, кое что я забуду
Лучше каждый пункт уточнять в соответствующих институтах (банки/росреестр/паст стол и проч.)

1. говоришь продавцу, что покупаешь квартиру. Вопроса о задатке/авансе (не одно и тоже) НЕ ставишь. Если продавец попросит вместо обещаний сумму, пусть пишет расписку (образец гугли в тырнете) о получении аванса (аванс если будет облом, продавец обязан отдать; задаток — не обязан) за квартиру в обмен на деньги. Очень желательно осуществлять передачу денег при двух и более дружественных свидетелях.
2. сбор документов. Начинаешь прямо с собственника: паспорт собственника, правоустанавливающие документы на квартиру (это может быть договор купли квартиры, решение суда, договор дарения и еще куча всего), свид-во о гос. регистрации и прочее, имеющее отношение к квартире вплоть до оплаченных квитанций за жкх (если чо: мой сосед задолжал 167.000р или около того по состоянию на год назад). Естественно, я говорю о копиях этих документов (электронные — обязательно, бумажные необязательно), но оригиналы очень желательно потрогать))
3. Справки из ПНД и НД не лишены смысла так то. Получить их может собственник (нужно задать ему мотивацию) или некоторые гос. органы (это уже гораздо дороже выйдет).
4. идешь в любое отделение росреестра. заказываешь справку о собственниках квартиры. несколько лет назад это удовольствие стоило 300р кажется. Из справки понимаешь, кто на самом деле являются собственниками квартиры, а также наложены ли к-л ограничения на квартиру (возможно ли отчуждение права собственности; ограничения — под арестом, ипотека и проч.)
5. идешь в паспортный стол собственника, объясняешь ситуацию. суешь купюру на свое усмотрение, со словами хочу знать, кто имеет постоянную регистрации и кто имеет временную (на всякий случай, тебе если чо потом придется временников вышвыривать пинками). Также нужно бы поузнавать не отбывал ли кто в прошлом в места лишения из этой квартиры, т.к. зэки вернутся к тебе в квартиру на правах полноправных жильцов )) В принципе устной формы будет достаточно. Каких-либо документов не дадут скорее всего (не имеют право, т.к. разглашение перс данных)
6. гуглишь в тырнете расширенную выписку по квартире. это док без печатей и подписей, а потому не документ ниразу (выдается только по спец запросам гос.структур), но крайне любопытен, т.к. отражает всю историю перехода права собственности на квартиру.
*7. Доки БТИ. Насколько я знаю сейчас их не нужно делать.
8. Со сбором доком можно закончить на этом. Далее изучаем, формулируем вопросы и идем их разъяснять с продавцом. Как минимум договариваемся о том, когда все постоянно зарегистрированные снимутся с регистрации (до сделку, если после то в течение какого времени). Этот вопрос можно и сразу порешать так то.
9. Собирается пакет документов для сделки: составляется договор купли продажи на основании всех имеющихся документов, нотариально заверенные доверенности на стороны договора на осуществление рег. действий. Выбирается место сделки:
как правило банк: звонишь в банк, говоришь дайте комнату для сделки: дата, время
подготовте договор аренды ячейки под мое наличное бабло (платить лучше налом, т.к. комиссия за межбанковский безнал перевод может тебя удивить). Соответственно тебе нужно заранее снять бапки в своем банке и держать их в замороженной курице в холодильнике до даты сделки.
10. Условия выемки денег их ячейки должны быть заранее доведены до продавца, чтобы он потом незаказлил. как правило они стандартные и уже в рыбе договора банка есть (паспорт оригинал, ключ ячейки, зарегистрированный договор КП или около того)
11. День сделки. 26 раз все стороны договора перечитывают договор КП на месте (если обнаружена ошибка, то нужно иметь тех. возможность поправить и распечатать !!). Подписи в ДКП (минимум 3 экз: продавец, покупатель, росреестр).
Подписи в договоре аренды ячейки. Оплата ячейки. Получаешь ключ.
Несешь бабки в ячейку. По поводу ключа нет единого мнения: то ли сразу передавать продавцу, то ли после регистрации. Возможно можно передать его на хранение в банк…
12. Регистрация ДКП. Несешь в МФЦ или отделение росрерстра куда удобнее. Рекомендую предварительно туда набрать, т.к. может быть по записи.
У тебя — все подписанные экз ДКП, доверенность от продавца на осуществление рег. действий, можно также оплаченную квитанцию на рег. действия. это как минимум (точный пакет — узнавай по телефону, он эволюционирует). Сдаешь доки. Предварительный срок окончания рег. действий тоже скажут (по регламенту скокато дней для МО, можно и нагуглить)
13. По горячей линии росреестра всегда подскажут в какой стадии находится процесс (оч. удобно). Звоним ближе к сроку, спрашиваем прогнозы. если есть ошибки в пакете, по идее сами наберут, но не факт.
14. Получаешь доки, один экз — продавцу, он ему нужен для получения бабла и с налоговой потом может пригодиться. Тебе свидетельство о праве собственности.
15. Акт приемопередачи квартиры. В оговоренный заранее день, собственник в сооветствии с ДКП освобождает хату, а ты ее принимаешь на баланс. Стороны подписывают акт ПП (2 экз). Тут же все долги по квартире проверяется должны быть закрыты. Ключи. Досвидания.

Отдельные нюансы: если договорились про мебель, стац. телефон, и прочие вещи, которые не являются непосредственно квартирой, нужно все это засунуть в ДКП. Но сильно утежелять его этой шелухой нельзя (типа выносить в приложение целые спецификации).

гуглишь в тырнете расширенную выписку по квартире. это док без печатей и подписей, а потому не документ ниразу (выдается только по спец запросам гос.структур), но крайне любопытен, т.к. отражает всю историю перехода права собственности на квартиру.

"Расширенная выписка" отражает всю историю прописки/выписки, но никак не переходы собственности, ибо можно владеть и не быть прописанным и наоборот.

[Koldunja]

"Расширенная выписка" отражает всю историю прописки/выписки, но никак не переходы собственности,

Есть разные виды выписок: можно получить и по истории зарегистрированных (прописанных), и по переходам права собственности (когда можно отследить кому и на каких основаниях переходила квартира).

Несешь в МФЦ или отделение росрерстра куда удобнее.

Только в МФЦ. Росреестр с физиками не работает.

Доки БТИ. Насколько я знаю сейчас их не нужно делать.

Делать не нужно, но было бы неплохо посмотреть на момент несогласованных перепланировок ("красных линий").

(платить лучше налом, т.к. комиссия за межбанковский безнал перевод может тебя удивить

Да-да… а еще есть такое понятие, как период "отлеживания" денег, поступивших в безналичном порядке (обычно в банке это 30 дней). Потому если вдруг переведешь накануне сделки, то комиссия за обналичивание будет процентов 10 или больше).

Только в МФЦ. Росреестр с физиками не работает

странно. несколько мес. назад звонил по объекту, кстати, в МО г.Звенирород, так мне предложили аж 3 места: МФЦ, отделение Росреестра и еще что-то непомню))
вообщем. нужно звонить на горячую росреестра и все моменты вентилировать

в собственности

не приватизированную

Поясни?

Никто не прописан

1 человек прописан

Это все одна квартира или разные?

Так всегда бывает когда бежишь и пишешь.
Извиняюсь.
Квартира без приватизации.
Прописан скорее всего один человек.
Надо уточнять.

Добавлено спустя 5 минут 58 секунд:
Офигеть, товарищи
Купить квартиру, сложнее чем набрать на неё денег

[Koldunja]

Квартира без приватизации.

Социальный найм?
О какой собственности речь?

Koldunja,
Я на выходных встречаюсь и смотрю что и как.
Отпишусь.
Спасибо за участие.

Офигеть, товарищи
Купить квартиру, сложнее чем набрать на неё денег

тогда плати риэлторам)

Добавлено спустя 22 минуты 21 секунду:
года четыре назад было так.
чел совсем расслабил булки и лишился 300к в пользу риэлтора за услуги