Клуб владельцев корейских автомобилей

**Factori** » 29 янв 2007, 23:06

Прошу грамотной консультации:
Почему, сплошь и рядом, заключают договора на 11мес?
Куда делась (и почему) долгосрочная аренда?

По годовому договору ущемлённые права, неужели всё настолько плохо и нестабильно в нашем государстве?

**Z.A.V.** » 29 янв 2007, 23:25

Договор аренды нежилых помещений, заключенный на год или более, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации. Вот и все. Народ не хочетморочиться гос.регистрацией договоров.

**Bang** » 29 янв 2007, 23:34

+1
К тому же это делает более неудобным гнобление арендатора. Хотя я, как арендодатель в 99,9% найду способ поднять аренду или выпнуть арендатора даже при зарегистрированном договоре но договоры с регистрацией стараюсь категорически НЕ заключать. То что арендаторы в случае, когда им посулами, угрозами и подкупом, удаецца развести меня на такой договор, сами бегают регистрируют и за свой счет делают БТИ - это даже не обсуждаецца.

**Factori** » 30 янв 2007, 00:21

Bang писал(а):Хотя я, как арендодатель в 99,9% найду способ поднять аренду или выпнуть арендатора даже при зарегистрированном договоре но договоры с регистрацией стараюсь категорически НЕ заключать.

Так, ладно, а у арендаторов, что, вообще правьёв нет?
Там мы с тобой по разные стороны баррикад, а здесь по одну.
Так и раскажи: что мне делать? Так и снимать на птичих правах? Или всётаки можно как-то подстраховатся?

Ведь мой "сегодняшний" переезд http://www.forum.kia-club.ru/viewtopic.php?t=10139 связан именно с недобросовиснным поведением арендодателя.
1. Здание вскоре встаёт на реконструкцию, инженеры вовсю пыхтят, а администрация приносит очередной договор, типо всё гуд.
2. Аренду подняли на 30%. Цена больше 200, а условий нет.

Неужели единственный способ - покупка помещения?

Добавлено спустя 1 минуту 57 секунд:

ЗЫ: Цена зависит от того, какой договор?

Bang писал(а):сами бегают регистрируют и за свой счет делают БТИ

А что, гемор?

**monax** » 30 янв 2007, 00:26

у нас гемор в бти а у вас и подавно

**Factori** » 30 янв 2007, 00:31

monax писал(а):у нас гемор в бти а у вас и подавно

Обнадёживающе.... :cry:

**Z.A.V.** » 30 янв 2007, 00:43

Bang
Ну на самом деле правовое положение (я имею в виду нормы гражданского законодательства) арендатора по договору заключенному на срок менее года (и, соответственно, не зарегистрированному), и правовое положение арендатора по долгосрочному договору аренды, зарегистрированному, ОДИНАКОВО. Необходимо смотреть условия конкретно взятого договора аренды. Хотя на произвол арендодателя можно найти свой хитрый правовой болт на 18. Но это в теории. А в жизни - народу проще согласиться с арендодателем либо уйти, чем тратить время и деньги на юристов и судилище.

Factori
Нет птичьих прав - есть криво составленные договоры аренды, по которым арендатор надевает на себя ярмо и делает себя заведомо ущербной стороной отношений. + см. про болт (выше).

**Bang** » 30 янв 2007, 01:27

Factori
Нет секретов тут никаких. Ни один арендодатель сейчас гарантирующий тебе что либо договор не подпишет. Все умные и расчетливые стали. Спрос существенно превышает предложение. Не нравится - ариведерчи. И держать старую цену тоже никто не будет если рыночная существенно выше.
Математика в чистом виде:
Поднимаю тебе аренду на 20% и выше. Не согласен - нафиг с пляжа. Теряю месяц на поиск нового арендатора (а фактически они уже в очереди стоит) и потерянный месяц (если он будет) отбиваю на этой дельте в 20% менее чем за полгода а дальше чистая прибыль.
Филантропов чичас нема. Халявы не бывает. если тебе предлагают аренду существенно ниже рынка - это какая то подстава или хозяева просто тупят а потом спохватяцца и через пару месяцев удвоят аренду, чтобы наверстать упущенное.
Вот у меня ща зарплата хреновая - я поэтому либеральничаю. Сделали бы нормальную з/п чтобы за место держацца и премиальный фонд в виде процентов с аренды - я бы еще процентов на 20-30 аренду поднял

**Z.A.V.** » 30 янв 2007, 03:11

Bang
Это все Гражданский кодекс Российской Федерации (извлечения):

:vip:

Это про самовольное (в одностороннем порядке) увеличение арендной платы:

Статья 614. Арендная плата
1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Это про "нафиг с пляжа":

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Это тоже отчасти про "нафиг с пляжа":

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Factory
Обратите внимание на формулировки "если иное не предусмотрено договором" - вот где засада. Необходимо досконально изучать положения проекта договора аренды. В том числе, и совокупность отдельных его положений (поверьте, в тексте договора можно закопать такую каку для другой стороны, что эта кака не сразу вылезет, а брякнется именно тогда, когда это выгодно для вас). Хотя, с учетом "Вот у меня ща зарплата хреновая - я поэтому либеральничаю", "Филантропов чичас нема", "Спрос существенно превышает предложение. Не нравится - ариведерчи" - все это из области теории. Так, на усякий случай. :bye:

**Bang** » 30 янв 2007, 18:10

Z.A.V.
Мы не говорим сейчас о теории. Мы говорим о практике. Я в недвижке 8 лет тружусь именно на стороне арендодателя. Я просто в принципе изначально не подпишу договор, который вызовет у меня какие то подозрения. За 8 лет многие арендаторы дергались идти в суд но ни разу до суда не дошло, потому что предварительно садились юристы и видели что арендатор никаких в общем то прав не имеет.
В теории да - все красиво и благоодно. На практике увы и ах - арендатор бесправен.
И предлагал я за все это время расторгнуть договор только двум-трем арендаторам и то по неопытности. Остальных неугодных просто ставил в такие условия, что они сами съезжали и просили расторгнуть договор.
Но есть и позитивные моменты:
У каждого менеджера по аренде есть план заполняемости. если арендатор сидит, и исправно платит аренду и не создает менеджеру головняков типа "А как бы нам сюда поставить телефон, а нам бы еще одно стояночное место, а нам бы изменить договор на другую фирму" - такого арендатора вряд ли будут трогать. Если он еще не забывает манагеру что нибудь подарить на НГ то это вообще любимый арендатор

И если в таком случае поднимают аренду - значит ее поднимают всем и дергаться тут не имеет смысла. Имеет смысл зарядить менеджера чтобы ее подняли чуть чуть поменьше, но все равно поднимут.

**NEKST** » 30 янв 2007, 18:22

Bang
абсолютно точно по всем пунктам, хотя нахожусь по другую сторону договора (стараюсь, чтобы баррикад не было)...

я арендую различные помещения уже лет 12, всегда так было, и думаю всегда так будет.....
по крайней мере в России

**Factori** » 30 янв 2007, 22:08

Всем огромное спасибо.
Всё встало на свои места. Сегодня целый день мотался по разным оъектам в ЮЗАО. И уже сам догнал: либо по договору арендодателя либо

Bang писал(а):Я просто в принципе изначально не подпишу договор, который вызовет у меня какие то подозрения.

Поездка на 95% неудачная, но в некоторых вещях стал понимать больше, а опыт тоже недёшев.

**Декарт** » 01 фев 2007, 22:12

Сижу на аренде в Мытищах, переехал из Москвы в Августе, условия нормальные, цены тоже не московские, есть свободная площадь, если заинтересует обращайся.

**Factori** » 01 фев 2007, 22:21

Декарт
Ёоууу.. другой конец, ваще. :cry:

Кхе...кхе...Смотри личку.

**O'lexx** » 01 фев 2007, 22:25

Z.A.V. писал(а):Договор аренды нежилых помещений, заключенный на год или более, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации. Вот и все. Народ не хочетморочиться гос.регистрацией договоров.

100%

**Koldunja** » 01 фев 2007, 22:35

Factori писал(а):либо по договору арендодателя

Можно и договариваться! Ведь у нас договор - это соглашение двух сторон... Так что при долгосрочной перспективе арендодатель, возможно, пойдет тебе на встречу!

**Bang** » 01 фев 2007, 23:06

Koldunja
Наоборот. Арендодатели любят договоры БЕЗ регистрации, то есть НЕ долгосрочные. Исключение составляют бизнес-центры, которые берут арендаторов от 500 метров и от 5 лет. Но там условия вообще драконовские. Мы ща как раз ищем офис надолго метров на 250 - сам оказался на стороне арендатора и на своей шкуре прочувствовал какие же мы, арендодатели, звери

Нелюбовь к регистрации заключается не в беготне, а в том, что досрочное расторжение такого договора - по суду, если одна из сторон упрется. Немножко сложнее арендатора выпнуть, если что. Ненамного сложнее, но зачем себе жизнь усложнять. Да и бывает такое, что арендатор удирает, или его фирма-помойка ликвидируется и у тебя остается обремененная площадь, которую сдавать стремно даже по короткому договору: вдруг попалят что она дважды сдана.